Wielka aglomeracja warszawska

Angielski termin „urban sprawl” odnosi się do ekstensywnej, „rozlewającej się” zabudowy mieszkaniowej na dużym obszarze, coraz dalej od ścisłego centrum dużego miasta, w dużej mierze regulowanej tylko popytem na niższe ceny działek i tańsze mieszkania. Inwestycje mieszkaniowe zajmują kolejne tereny podmiejskie, najczęściej pozbawione odpowiedniej infrastruktury. Rozrostowi miasta i aglomeracji często towarzyszy wyludnianie się ścisłego centrum, które w coraz mniejszym stopniu pełni funkcje mieszkaniowe.

 

https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/5/53/

Aglomeracja_warszawska_wg_PZP_2004

Czy ten proces dotknął już Warszawę i jej aglomerację? W dalszym ciągu dużo buduje się w samej Warszawie i w licznych miejscowościach podwarszawskich, ale od niedawna także na obszarach do tej pory jakiejkolwiek zabudowy pozbawionych. Szczególnie widoczne to jest na zachód od Warszawy, gdzie niedługo może zabraknąć wolnych terenów inwestycyjnych. W podwarszawskich miastach i miasteczkach, ulokowanych wzdłuż tras wylotowych (drogowych i kolejowych), rośnie intensywność zabudowy; na niezagospodarowanych dotąd działkach powstają często osiedla szeregowe, aby zmaksymalizować PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań, które można łatwo sprzedać, ponieważ są znacznie tańsze od mieszkań w metropolii. Dlatego już ruszyła ekspansja deweloperów w przeciwnym, wschodnim kierunku. Zanim aglomeracja warszawska stanie się spójnym organizmem, minie jeszcze trochę czasu, ale to będzie oznaczać powstanie zwartej zabudowy miejskiej w promieniu mniej więcej 40 km od ścisłego centrum. W takiej perspektywie niezwykle istotne jest, aby ta zabudowa nie była zdominowana wyłącznie przez funkcje mieszkaniowe.

 

Sama Warszawa już dziś rozciąga się na ok. 30 km w kierunku północ-południe i ok. 28 km w kierunku wschód-zachód. Choć miasto liczy ponad 1,7 mln mieszkańców, to w aglomeracji mieszka, zależnie od sposobu liczenia, od 2,6 do 3,5 mln osób, a więc dwa razy więcej. W aglomeracji warszawskiej znajduje się około 20 mniejszych miast w fazie dynamicznego rozwoju. Popyt jest większy niż podaż, dlatego coraz więcej inwestycji mieszkaniowych powstaje w tzw. „szczerym polu”. To oczywiście obliguje deweloperów do zainwestowania w podstawową infrastrukturę. Nie zmniejszy to jednak odległości od centrum Warszawy, od szkół, przedszkoli i większych sklepów, a także instytucji kultury. Dlatego rodziny muszą dysponować samochodem, a najlepiej dwoma. Oddalając się od centrum, nowe inwestycje mogą jednocześnie wkraczać w obszary cenne krajobrazowo. Tzw. „urban sprawl”, zwany też eksurbanizacją zatacza dosłownie coraz szersze kręgi.

Ten proces nie ominął wielu metropolii w krajach lepiej rozwiniętych. Jego łagodniejsza i powolniejsza wersja nazywana jest po prostu suburbanizacją. Wydaje się jednak, że aglomeracja warszawska weszła w znacznie bardziej dynamiczną i trudniejszą do kontrolowania fazę rozwoju.

Article written by Waldemar Oleksiak

Z wykształcenia (chronologicznie) geolog, filozof i pedagog. Od ponad 25 lat pracuje w branży nieruchomości jako analityk rynku, specjalista w zakresie PR i marketingu, głównie nowych inwestycji mieszkaniowych. Od kilku lat zajmuje się obsługą spółek giełdowych w zakresie relacji inwestorskich. Autor wielu publikacji prasowych, a także komentator rynku nieruchomości w radiu i telewizji. Zapraszam do lektury moich komentarzy na portalu. Będę w nich poruszał nie tylko tematykę nieruchomości, ale również szeroko rozumianej gospodarki.

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook