Statystycznie
o mieszkaniach

W branży nieruchomości żartobliwie mawia się, że trzy najważniejsze parametry to lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. W praktyce, analizując sytuację na rynku mieszkaniowym,  zazwyczaj skupiamy się na trzech głównych parametrach: lokalizacji, wielkości i cenie. Te jednak mogą dać nam jedynie przybliżony obraz sytuacji, bo na koniec i tak trzeba się odnieść do konkretnych nieruchomości, z ich dużą liczbą cech oraz z zaletami i wadami, które mogą mieć wpływ na cenę i popyt. Trzeba też uwzględnić parametry niemierzalne, takie jak np. sposób aranżacji wnętrz wynikający z indywidualnych gustów.

Dlatego prosta odpowiedź na ogólne pytanie, jak kształtują się średnie ceny mieszkań w Polsce, może nastręczać trudności. W praktyce, żeby wiernie ukazać obraz sytuacji należałoby posiłkować się dużym zakresem cenowym. Oczywiście, im to pytanie jest bardziej szczegółowe, tym większa szansa na odpowiedź bliższą prawdy. Powinniśmy wiedzieć, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny, w jakim regionie, mieście, dzielnicy, na jakiej ulicy, czy chodzi o mieszkania w centrum, poza centrum, poza miastem, czy w starym budynku, w nowym, czy blisko metra, jakiej wielkości mieszkania, z jaką liczą pokoi, czy na parterze, czy na piętrze, na którym piętrze itd. itp. Tych szczegółów jest skończona liczba, aż dochodzimy do opisu konkretnego mieszkania.

Jeśli mamy w naszej ofercie na warszawskim rynku wtórnym określoną liczbę mieszkań w cenie całkowitej od 280 tys. zł do 9,1 mln zł, to średnia niezbyt wiele nam powie, bo wynosi aż 4,7 mln zł. Dużo precyzyjniejszym narzędziem jest mediana, która w tym przypadku wynosi ok. 870 tys. zł. Oznacza to, że połowa mieszkań w naszej ofercie jest tańsza od tej kwoty, a połowa droższa. To cenna informacja, ale jeszcze więcej uzyskamy analizując rozkład cen: możemy się na przykład dowiedzieć, że około 15 % ofert stanowią mieszkania w cenie poniżej 500 tys. zł, a mniej więcej tyle samo – mieszkania powyżej 1,5 mln zł. Analizując całość warszawskiej oferty mieszkaniowej na rynku wtórnym warto jednak wiedzieć, że niewiele jest ofert poniżej 400 tys. zł, ponieważ są atrakcyjne pod wynajem i rzadziej trafiają do sprzedaży.

W porównaniu z ceną całkowitą cena za 1 m kw. wydaje się lepszym parametrem do oceny sytuacji. Jeśli mamy w ofercie  mieszkania od 6 tys. do 29 tys. zł/ m kw., to średnia wyniesie 17,5 tys. zł, czyli jest bardzo wysoka. Ponownie z pomocą przychodzi nam mediana, która jest na poziomie 11,5 tys. zł/ m kw. To kwota, która może nam coś więcej powiedzieć o cenach na rynku warszawskim i pomóc w określeniu trendu cenowego. Diagnozując zmiany cen wypadałoby szczegółowo zanalizować strukturę oferty, która jest pochodną aktualnej podaży mieszkań. Może się na przykład okazać, że zwiększyła się liczba mieszkań o małej powierzchni, które zwykle mają wyższą cenę jednostkową (za 1 m kw.) niż duże mieszkania. Korzystając z uśrednionych danych liczbowych nie zapominajmy o pułapkach statystycznego myślenia i wyciągajmy rozważne wnioski.

Article written by Waldemar Oleksiak

Z wykształcenia (chronologicznie) geolog, filozof i pedagog. Od ponad 25 lat pracuje w branży nieruchomości jako analityk rynku, specjalista w zakresie PR i marketingu, głównie nowych inwestycji mieszkaniowych. Od kilku lat zajmuje się obsługą spółek giełdowych w zakresie relacji inwestorskich. Autor wielu publikacji prasowych, a także komentator rynku nieruchomości w radiu i telewizji. Zapraszam do lektury moich komentarzy na portalu. Będę w nich poruszał nie tylko tematykę nieruchomości, ale również szeroko rozumianej gospodarki.

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook