Rośnie popyt na luksusowe nieruchomości

Rozmowa dla Rzeczpospolitej

Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI)

 

„Rz”: Mieszkania idą jak woda. Eksperci mówią, że rośnie także rynek apartamentów. Tymczasem dziś nie mamy tak spektakularnych inwestycji jak Złota czy Cosmopolitan w Warszawie, które są symbolami poprzedniej hossy.

Jakub Nieckarz, prezes PVI: Rynek apartamentów zweryfikował potencjał demograficzny. Wysokościowców jest nawet więcej niż Warszawa potrzebuje. W tych dwóch słynnych drapaczach chmur nadal są mieszkania do kupienia. Nie ma wielu klientów, których stać na lokal za 20 – 30 tys. zł za metr. Zdecydowanie chętniej są kupowane luksusowe apartamenty w mniejszych budynkach np. na Powiślu i Mokotowie. Ale Złota i Cosmopolitan się obronią, choćby prestiżowym adresem. Zawsze znajdą się chętni do życia w centrum miasta.

Luksusowe nieruchomości są podatne na modę, która ma to do siebie, że mija. Obok supermodnego budynku za chwilę może powstać jeszcze modniejszy i nowocześniejszy. Inwestycje w apartamenty wydają się ryzykowne.

Rynek dóbr luksusowych jest odporny na koniunkturę. Gdy w 2008 roku doszło do załamania rynku, inwestycje apartamentowe na wartości traciły najmniej. Przemijająca moda na konkretny budynek sprawia, że mieszkania w nim będą się sprzedawać albo wynajmować wolniej. Ale popyt nadal będzie, bo superluksusowych nieruchomości jest mało. Konkurencja jest więc mniejsza.

Lepiej zainwestować w jeden duży, drogi apartament czy w kilka małych tanich lokali?

Początkujący inwestor, który dopiero wchodzi na rynek nieruchomości, raczej nie powinien kupować jednego drogiego mieszkania. Jeśli ma już w portfelu kilka lokali, może z powodzeniem zainwestować w prestiżowy apartament. Nieruchomości premium to świetny sposób na dywersyfikację portfela zamożnego inwestora.

Drogie mieszkanie oznacza większe zyski?

Rentowność z inwestycji w apartament jest porównywalna z rentownością z tańszych mieszkań. Średnio można liczyć na 4- 7 proc. w skali roku. Przeciętne stopy zwrotu z lokalu na wynajem są więc nawet trzykrotnie większe niż z typowej lokaty bankowej. Czasem można zarobić znacznie więcej, jeśli trafimy na okazję.

Okazje na rynku apartamentów? To możliwe?

Tak. Deweloper, który korzysta z bankowego finansowania, musi mieć określony poziom przedsprzedaży. Lokale, także te luksusowe, na początku budowy firma zaoferuje więc taniej. Okazje trafiają się także na rynku wtórnym. Zdarzenia losowe powodują, że właściciel musi szybko apartament sprzedać, więc będzie kusił ceną.

Miejsce na mieszkania z najwyższej półki jest tylko w Warszawie i Trójmieście, gdzie mamy prawdziwy szał inwestycyjny?

Takie lokale są potrzebne w każdym mieście. Pytanie tylko, o skalę inwestycji. Na pewno nie możemy powiedzieć, że mniejszych miastach, nie ma miejsca na luksus i powinny tam powstawać tylko tanie lokale z segmentu popularnego.

Ile dziś trzeba mieć na mieszkaniowy luksus?

Metr lokalu o podwyższonym standardzie w większości miast, z wyjątkiem Warszawy, Sopotu i Gdyni, to wydatek rzędu 8 – 9 tys. zł. Najbardziej luksusowe i prestiżowe apartamenty kosztują dużo więcej. Ceny mkw. takich nieruchomości zaczynają się od kilkunastu złotych, a  kończą na kilkudziesięciu tys. zł.

I chętni na tak drogie metry są.

Od 2012 r. do 2016 r. wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych apartamentów wzrosła o ponad 40 proc. Systematycznie rośnie grupa zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie. Ten trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach. Rozwój rynku wspiera wzrost zamożności konsumentów.

Na tym rynku działa także PVI. Co oferuje pana firma?

Rewitalizujemy kamienicę z początku XX wieku, przy ul. Niegolewskich 14 w Poznaniu. Zaoferujemy tam ok. 30 mieszkań o podwyższonym standardzie. Odtworzymy zabytkową architekturę, historyczne detale, malowidła ścienne. Jesteśmy na etapie uzgodnień inwestycji z konserwatorem zabytków.

Mieszkania od podstaw budujemy w przy pl. Bernardyńskim w Poznaniu i przy ul. Morelowej 24, na Woli Justowskiej w Krakowie. We Wrocławiu, przy ul. Gwarnej 12 budujemy z kolei condohotel.

PVI planuje wejście do Warszawy?

W stolicy chcemy zadebiutować jeszcze w tym roku. Szukamy dobrego gruntu albo ciekawej kamienicy do rewitalizacji. Pod uwagę bierzemy nieruchomości w wielu lokalizacjach z potencjałem, między innymi na Starej Pradze, ale również w wielu innych. Warszawa to perspektywiczne miejsce do rozwoju.

Rynek nieruchomości rośnie i rośnie. Sprzedaje się więcej mieszkań niż w szczycie hossy 2007 roku. Ceny idą w górę. Część ekspertów wieszczy, że kolejne podwyżki mogą oznaczać krach.

Sytuacja na rynku jest stabilna, a mieszkania nie drożeją skokowo, z dnia na dzień. Nie ma żadnych symptomów nadchodzącego kryzysu. Rynek deweloperski głównie napędza gotówka wycofywana z lokat.

Transakcje gotówkowe w największych miastach stanowią od 25 do 50 proc. wszystkich.

Banki nie mają co narzekać. Sprzedają coraz więcej kredytów. Za pożyczone klienci kupują nie tylko mieszkania dla siebie, ale i na wynajem. Wzrost stóp procentowych, których jest nieuchronny prędzej czy później, oznacza, że raty pójdą w górę. Inwestycja stanie się mniej opłacalna.

Pytanie, czy banki są gotowe na podwyżki stóp procentowych. Gwałtowne wzrosty rat mogłyby skutkować problemami podobnymi do tych wywołanych aprecjacją franka. Dobrze byłoby, żebyśmy mieli takie rozwiązania jak na Zachodzie, gdzie oprocentowanie kredytów jest stałe, co gwarantuje stabilność i bezpieczeństwo.

– rozmawiała Aneta Gawrońska

 

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook