FINN – (długo oczekiwany) krok w dobrą stronę

Prace nad Ustawą o firmach inwestujących w najem nieruchomości nabierają tempa. Po uzgodnieniach, konsultacjach publicznych i pracach komisji oraz komitetów funkcjonujących przy Radzie Ministrów – które zajęły więcej, niż pierwszą połowę tego roku – projekt w końcu trafił do Sejmu. Analitycy EMMERSON Realty sprawdzili, co zawiera projekt Ustawy, która ma zacząć obowiązywać już od 1 stycznia 2019 r. Poniżej odpowiadamy na główne pytania związane z funkcjonowaniem Firm inwestujących w najem nieruchomości.

 

FINN, czyli co ?

Już nie długo ten skrót będzie w naszym kraju odmieniany przez wszystkie przypadki. Oznacza on „Firmy inwestujące w najem nieruchomości”. Będą to odpowiedniki tzw. funduszy REIT, które już od lat funkcjonują w stanach Zjednoczonych i krajach Europy Zachodniej, np. w Niemczech. Zgodnie z rządowym projektem podmioty te stanowiące w rzeczywistości stanowić swego rodzaju wehikuły inwestycyjne, będą miały za zadanie inwestowanie w nieruchomości mieszkalne przeznaczone na najem. Generowane przez nie zyski będą trafiały do udziałowców, którzy zakupią ich akcje na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

 

Jakie wymogi będą musiały spełnić ?

Przedstawiony przez rząd projekt zakłada, że fundusze FINN będą musiały wykazać kapitał na poziomie minimum 50 mln zł. Ustawodawca ograniczył zakres możliwych lokat inwestycyjnych do nieruchomości mieszkalnych, których powinno być co najmniej pięć. Przyjęta w projekcie ustawy definicja „nieruchomości mieszkalnej” jest jednak dość szeroka i oznacza zarówno budynek mieszkalny lub udział w takim budynku, jak i też lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Ponadto jak wynika z proponowanych przepisów fundusze FINN będą mogły lokować kapitał w nieruchomości pełniące rolę internatów, akademików, domów studenckich i placówek zapewniających całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku. Warto również dodać, że w rozumieniu Ustawodawcy budynek mieszkalny to taki, w którym co najmniej 70% całkowitej powierzchni wykorzystywane jest do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jest więc również pewne miejsce na inne formy zagospodarowania przestrzeni.

 

Skąd zyski ?

Zyski będą pochodziły z nieruchomości mieszkaniowych, a dokładnie od najemców którzy będą w nich mieszkać. Jednak w tym miejscu warto się na chwilę zatrzymać. Bowiem podstawę funkcjonowania funduszy REIT na świecie stanowią ulgi podatkowe. Nie inaczej będzie w naszym kraju. Rządowy projekt przewiduje dla takich podmiotów preferencyjną stawkę podatkową na poziomie 8,5% od dochodów z najmu. Choć z drugiej strony uniemożliwia odliczenie amortyzacji od nieruchomości, co przekładać się będzie na efektywną stawkę opodatkowania w okolicach 17-18%. Co warte podkreślenia inwestorzy, a więc zarówno osoby prawne, jak i fizyczne, które kupiły akcje FINN, czyli stały się ich współwłaścicielami będą miały prawo do wypłacanej corocznie dywidendy. Nie będzie ona mogła stanowić mniej, niż 90% wszystkich przychodów uzyskanych z najmu w poprzednim roku obrotowym. Jednak co najważniejsze dochody z dywidendy będą zwolnione z podatku.

 

Co będzie miał z tego przeciętny Kowalski ?

Obecnie, aby móc zainwestować w nieruchomości przeciętny Kowalski może generalnie jedynie kupić mieszkanie na wynajem. Sam ten fakt już bardzo ogranicza grono osób, które mogą inwestować w nieruchomości. Z prostego powodu – nieruchomości są kapitałochłonne. Trzeba albo mieć wystarczające oszczędności, albo zarabiać tyle, żeby bank chciał przyznać kredyt. Ale to dopiero początek. W następnej kolejności Kowalski musi sam znaleźć kogoś kto będzie chciał mu zapłacić za najem tego mieszkania. Musi sam zadbać o jego wyposażenie, przypilnować opłacenia rachunków, uspokajać sąsiadów, gdy muzyka poprzedniej nocy była za głośno. Musi też raz na kilka lat zadbać o ekipę remontową, która odświeży mieszkanie.

Jeśli proponowane przepisy wejdą w życie, to dużo się w tej materii zmieni. Praktycznie każdy będzie mógł uczestniczyć w rozwoju polskiego rynku nieruchomości. Na zakup jednej czy kilka akcji Firmy inwestującej w najem nieruchomości nie trzeba będzie bowiem uzbierać tak dużej gotówki, jak przy zakupie całego lokalu mieszkalnego. Ponadto w ramach FINN zarządzaniem nieruchomościami będą zajmować się przygotowani do tego specjaliści. Z kolei osoby lokujące tak oszczędności będą zarabiać na regularnie wypłacanej, nieopodatkowanej dywidendzie.

 

Kto jeszcze na tym zarobi ?

Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że umożliwienie rozwoju w Polsce instytucji działających na podobnych zadach, co zachodnie REITy może skłonić większą część Polaków – niż ma to miejsce obecnie – do systematycznego oszczędzania. Poza tym umieszczenie podmiotów FINN na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych pozwoli jej złapać drugi oddech i bez wątpienia przyczyni się do rozwoju całego sektora finansowego w naszym kraju. Na pewno zarobią też deweloperzy, od których Firmy inwestujące w najem nieruchomości będą przecież musiały kupić mieszkania. Można również zakładać, że razem z wejściem w życie przepisów o FINN rynek mieszkaniowy w Polsce ulegnie szybszej profesjonalizacji.

 

Co z tego będzie ?

Czas pokaże. Zapisy ustawy zapewne ulegną jeszcze zmianie na kolejnych etapach legislacji.  Dlatego całościowa ocena wpływu Ustawy o FINN będzie możliwa dopiero wtedy gdy poznamy jej ostateczny kształt.

 

Jarosław Mikołaj Skoczeń

EMMERSON Realty S.A.

Be the first to comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

Google Plus